Co z nieruchomościami? Kupować? Sprzedawać? Czekać? [Analiza]
Do niedawna rynek nieruchomości było mocno rozgrzany. Zakup mieszkania na flip, pod wynajem długoterminowy, krótkoterminowy. Różne typy inwestowania w nieruchomości były bardzo popularne. Czy to się zmieni? Zapraszam na krótką analizę, co może wpływać na ceny nieruchomości w czasie kryzysu.
Czytaj również: „Sądeckie” na bilbordach w całej Polsce! – KLIK
Każdy zgodzi się, że mamy sytuację wyjątkową, którą trudno porównać z wcześniejszymi kryzysami. Kategoryczne przewidywanie jak sytuacja się rozwinie i jaki nabierze kierunek jest bardzo trudne. Warto więc zastanowić się jakie siły działają na rynek nieruchomości, by przygotować się na możliwe scenariusze.
Niektóre czynniki, które obserwujemy mogą wpłynąć na dalszy WZROST cen na rynku nieruchomości:
- Obniżka stóp procentowych to z jednej strony NIŻSZE OPROCENTOWANIE KREDYTÓW,
a więc zaciągnięcie kredytu pod zakup nieruchomości może nas mniej kosztować, a z drugiej strony to bardzo NISKO OPROCENTOWANE DEPOZYTY bankowe i obligacje skarbowe, które mogą stanowić alternatywę do inwestowania w nieruchomości. Do niedawna te dwa powody napędzały popyt na mieszkania, a aktualnie rekordowo niskie stopy procentowe mogą dalej sprzyjać cenom nieruchomości. - Deficyt mieszkaniowy – w Polsce BRAKUJE MIESZKAŃ patrząc na ilość gospodarstw domowych, to generuje większy popyt, bo wiele osób dąży do posiadania własnych czterech kątów. Wiele osób chcących kupić mieszkanie dla siebie, nie będzie rezygnować z tych planów.
A co może wpłynąć na możliwość zaprzestania wzrostu cen nieruchomości, czy nawet ich SPADEK?
- Zastój w turystyce – wiele nieruchomości (mieszkań, apartamentów) zostało zakupionych, by wynajmować je turystom. ZAPRZESTANIE PRZEMIESZCZANIA SIĘ ludzi w celach rekreacyjnych znacznie obniża atrakcyjność do zakupu takich nieruchomości. Nie wiadomo, kiedy sytuacja wróci do normy.
- Zakaz wynajmu krótkoterminowego – temat trochę podobny jak wyżej, z tym, że zostało to twardo zakazane odgórnie i wszystkie tego typu lokale od momentu wejścia zakazu nie mogą zarabiać w ten sposób dla swoich właścicieli.
- Zaostrzenie polityki udzielania kredytów przez banki – wzrosło ryzyko związane z niższą spłacalnością kredytów, w związku z niepewną sytuacją zarobkową wielu osób. Banki są teraz mniej chętne będą wydawać decyzje o pozytywnym rozpatrzeniu wniosku o udzielenie kredytu. Dodatkowo wiele z nich już podwyższa wymagania odnośnie wkładu własnego na zakup nieruchomości. Kredyty mogą być tańsze, ale znacznie trudniej dostępne.
- Mniej migrantów w Polsce – wielu przybyszy zza wschodniej granicy wróciło do rodzinnych domów. Wielu z Ukraińców pracowało w gastronomii, turystyce, handlu, transporcie. Zostali bez pracy i z problemem, czy ich wizy będą przedłużone. Odpływ tak znacznej liczby ludzi powoduje, że wiele mieszkań, które wynajmowali świeci pustkami. Ich powrót jest niepewny, co zmniejsza popyt na wynajmowane mieszkania.
- Niepewność na rynku pracy – chyba jeden z ważniejszych czynników. Wzrost bezrobocia i niepewna sytuacja zarobkowa będą sprzyjać odwlekaniu decyzji o zaciągnięciu kredytu, czy też zakupie mieszkania dla siebie czy w celach inwestycyjnych.
Jak widać wiele zmiennych wpływa na sytuację na rynku nieruchomości, który charakteryzuje się tym, że zmiany w nim zachodzą powoli, w przeciwieństwie do np. rynku kapitałowego. Aktualnie można zaobserwować znaczny spadek liczby transakcji. Spowodowane jest to niemożliwością fizycznego dopięcia transakcji poprzez bariery administracyjne. W kolejnych miesiącach mniejsza ilość transakcji może być spowodowana rozbieżnościami cenowymi pomiędzy sprzedającymi, a kupującymi, którzy będą liczyć na przeceny, a druga strona niechętnie będzie godzić się na niższy zarobek. Prawdopodobnie strona podażowa ugnie się pod presją chętnych do zakupu po niższych cenach. Nie zrobią tego jednak zmieniając ceny w oficjalnych cennikach (np. deweloperzy). Poprzez to będziemy obserwować znaczną rozbieżność pomiędzy ceną w ofercie, a ceną transakcyjną, tak jak wyglądało podczas ostatniego kryzysu w latach 2008-2009.
Jedno na rynku nieruchomości się nie zmienia – istotność lokalizacji. Jest ona kluczowa i lokale mieszkalne czy usługowe w dobrej lokalizacji będą mniej narażone na wahania cen.
Trudno jednoznacznie przewidzieć kierunek zmian, ale wiele wskazuje, że w najbliższych kwartałach ceny nieruchomości nie tylko nie będą wzrastać, a wręcz obniżą się. Czy będą to znaczące spadki cen, trudno dziś wyrokować. Dużo będzie zależało od tego, jak szybko sytuacja się unormuje, ludzie będą mogli spokojnie się przemieszczać, a widm o utraty dochodów będzie niższe.
Grzegorz Błaszczyk
Fair Invest – Uczciwe Inwestowanie
fot. archiwum
Komentarze Facebook